Business

חלופת שקד לתמ”א 38: במקום סוס צולע, קיבלנו סוס ללא רגליים



במשרד הפנים ובוועדת הפנים של הכנסת נשמו לרווחה ביום ראשון בערב, כשהצליחו לאשר סוף־סוף את “חלופת שקד” לתמ”א 38. כמו הבטחתה של שרת הפנים איילת שקד, אי אז במסיבת עיתונאים שערכה ביולי 2021, כשהודיעה כי “מדובר במתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק. חלופה שתספק מענה לחסרונות התמ”א הידועים היטב, תייצר ודאות במשק, ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. יצאנו לדרך”.

אלא שאז, בסעיף 70ח בחוק החדש, מתגלה שהחלופה החדשה בעיקר משחקת ב”נדמה לי”. לאחר כל הסעיפים המפורטים והצפופים, שמנופפים בזכויות בנייה אדירות – תוספת זכויות של עד 550% לבניין הקיים (באישור מיוחד של שרת הפנים), ו־400% ללא אישור מיוחד – מסתבר שכל חגיגת המספרים הזו היא בעיקר באוויר. מי שחלם שהרשויות המקומיות יסתפקו במעט שטחי ציבור בבניין ותוספת היטל השבחה, גילה את הסעיף שקובע כי “אין באמור כדי לגרוע מסמכותה של הוועדה המקומית לדחות תוכנית, אם מצאה משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, כלכליים, כושר נשיאה של תשתיות וצרכי ציבור, כי יש לדחות את התוכנית”.

בצל הלחצים, נוצר יצור כלאיים חלש במיוחד

במילים אחרות: אחרי שעות של דיונים בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, כשהקבלנים מושכים לכיוון אחד, השלטון המקומי מושך לכיוון השני, חברי הכנסת בעיקר רוצים לקבל כותרת, ושרת הפנים שקד זקוקה לאישור התוכנית שחרוטה לגמרי על שמה (היא עצמה נתנה לתוכנית את השם “חלופת שקד”), התברר שקיבלנו ייצור כלאיים חלש במיוחד. אם הקלישאה המפורסמת על ועדות התכנון הישראליות אומרת שהיא מתכוונת לתכנן סוס ובסוף מוציאה גמל, הפעם נראה שהיא פשוט החליפה גמל צולע בגמל ללא רגליים (אבל היא תנסה לשכנע אותנו שלפחות אין לו אף רגל שבורה). כשהרעה החולה של ענף הנדל”ן היא בעיקר חוסר הוודאות התכנונית, הפעם קיבלנו אותה על אקסטרים. או שנקבל זכויות בנייה של פי 6.5, או שיזרקו אותנו לגמרי מהעירייה, בטענה – לגמרי לגיטימית – שהתוכנית לא מסתדרת עם השיקול התכנוני, או הנופי, או הכלכלי וכן הלאה. כשמשרד הפנים והקבלנים חגגו גם את הסעיף יוצא הדופן שמאפשר לראשונה להוציא תוכנית הכוללת היתר בנייה, מהנדסי הערים הבינו שמדובר בסך-הכול בסיבה נוספת לדחות את התוכניות הרבות שיגיעו לפתחם מחר או מחרתיים.

העיריות, שמכירות את העיר, יחליטו מה יבנו

אבל בשורה התחתונה, מדובר גם בבשורה חשובה. במקום טלאי חדש לתוכנית מתאר שגויה שעבר זמנה, כזו שניפחה את זכויות הבנייה של בניינים ללא שום שיקול תכנוני שמתחשב ברחוב ובשכונה (בתהליך זוחל, כשהתמ”א המקורית שיצאה לדרך בשנת 2005 כללה בסה”כ תוספת קומה וסגירת קומת העמודים), העיריות נוטלות הפעם את המשוכות. הן – שמכירות הכי טוב את העיר – יחליטו מה, איפה וכמה יבנו אצלן.

ראשי הערים רואים את הבחירות באופק

בעוד שבתמ”א המקורית השלטון המקומי כלל לא היה חלק מהמשחק – הדיירים הוותיקים קיבלו דירה משודרגת ומחוזקת, הקבלנים קיבלו “קרקע” ללא צורך לרכוש אותה במזומן, והמדינה קיבלה תוספת היצע של דירות ללא כל השקעה – הפעם העיריות דאגו פשוט להכניס סעיף ששומר את כל הקלפים אצלם. כשהיטל השבחה של 25% לא יספיק (וברור שהוא לא מספיק להוצאות השוטפות של העירייה), וכאשר 10% לטובת שטח ציבורי יניב בעיקר מריבות שכנים ותושבים אם להכניס לבניין בית כנסת, גן ילדים או ספרייה, אז הקבלנים והדיירים ישתעשעו בחלומות על מאות אחוזים תוספת, אולם העירייה תוכל לנפץ להם את החלומות בן רגע.

רק שלא כולם מרוצים מהעברת המקל. כשבחירות לעיריות נמצאות באופק (אוקטובר 2023), וכשראשי ערים לא רוצים לריב עם התושבים שלא ישמחו לראות ברחוב הצר עוד אתר בנייה, במשרדי האוצר והשיכון נבהלו מהמחשבה שתמ”א 38 מתה דה־פקטו (אחרי שהוסיפה 12 אלף דירות רק ב־2021), והחלופה כמעט שלא תייצר היצע חדש. וכשאין היצע, קל להבין מה יקרה למחירים. “ובמקום חלופה שפויה לתמ”א 38”, הזהירו בכירים באוצר, “השלטון המקומי יקבל בסופו של יום תמ”א על סטרואידים. פשוט לא תהיה ברירה”.



Source link

Leave a Reply

Your email address will not be published.